Подоходный налог с продажи квартиры обязан уплатить гражданин, который является резидентом РФ и владеет этим жильем не дольше 3 лет. Для верного исчисления подоходного налога с продажи квартиры необходимо учитывать некоторые важные особенности, о которых мы расскажем в нашей статье.

Указывается ли полученный доход в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры, если квартира была у человека в собственности более 3 лет?

Основания для применения налогового вычета

Когда можно рассчитывать на налоговый вычет при продаже квартиры по НДФЛ?

Существуют ли ограничения по объектам и по выплатам?

Особенности метода исчисления и оформления вычета при реализации общей собственности

Правильный метод исчисления «доходы минус расходы»

Можно ли использовать в 3-НДФЛ и метод «доходы минус расходы», и налоговый вычет, если речь идет о продаже нескольких объектов?

 

Указывается ли полученный доход в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры, если квартира была у человека в собственности более 3 лет?

НДФЛ при продаже квартиры, если она была в собственности дольше установленного срока, равного 3 годам, не начисляется. В таких случаях не нужно декларировать доход от реализации имущества. Этот вывод можно сделать из перечня положений НК РФ.

В письме ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/4062@ говорится, что при реализации имущества за границей доходы от его продажи не должны облагаться налогом. Есть некоторые исключения, которые учтены в международных соглашениях.

Если имущество находилось в собственности на протяжении более 3 лет, то подоходный налог с продажи квартиры не начисляется, а значит, ни о каком налоговом вычете не может быть и речи.

 

Основания для применения налогового вычета

В соответствии со ст. 220 НК РФ (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2) налоговый вычет полагается в том случае, если недвижимое имущество было продано и владелец обладал им не больше 3 лет. Если владение было долевым, то положение все равно действует.

Размер вычета определяется суммой до 1 000 000 рублей.

Суть данной нормы в следующем: со всех доходов ФЛ берется стандартный налог в 13%, но в случае расчета подоходного налога с продажи квартиры сумма дохода, подлежащая налогообложению, уменьшается на 1 000 000,00 рублей в соответствии с указаниями подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ у продавца есть два пути снижения налогооблагаемого дохода:

  • Учет доходов от продажи недвижимости за минусом понесенных при ее приобретении расходов.
  • Применение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

При выборе способа налогообложения важно учитывать наличие всех подтверждающих документов, с помощью которых можно обосновать затраты на покупку, а также сумму самих расходов. Если в итоге получается, что расходы на приобретение составляли меньше 1 000 000 руб. или расходные документы могут вызвать определенные подозрения у налоговиков либо же они не совсем правильно составлены, то лучше использовать вычет.

Когда можно рассчитывать на налоговый вычет при продаже квартиры по НДФЛ?

Возможность рассчитывать на налоговый вычет при продаже квартиры возникает в том периоде, когда получен фактический доход от сделки. При этом момент регистрации в государственных органах и другие события не имеют никакого значения.

Несмотря на то что ст. 220 НК РФ подвергалась некоторым изменениям, это не отразилось на определении момента возникновения права на применение вычета при продаже квартиры. Подтверждение есть и в письме Минфина России от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4.

Кроме того, в связи с изменениями, введенными законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ и затронувшими первую часть Гражданского кодекса, с 01.03.2013 и по настоящее время процедура регистрации сделки покупки-продажи недвижимого имущества не является обязательной.

Пример

Договор о купле-продаже жилья между С. П. Серегиным и Т. К. Еремеевой был заключен и оформлен 21.11.2015, в это же время С. П. Серегин получил оплату за имущество в полном объеме. Однако регистрация сделки о передаче прав на жилье совершена только в начале 2016 года.

У С. П. Серегина право на налоговый вычет возникло в 2015 году, так как именно тогда был получен доход. И тот факт, что регистрация прав была осуществлена в 2016 году, не влияет на положение вещей.

Существуют ли ограничения по объектам и по выплатам?

Пояснения по данным вопросам давались Минфином РФ неоднократно и свелись к двум основным положениям, которые и дают необходимые ответы:

  1. Количество объектов для продажи не ограничено, продавец в любом случае может реализовать право на вычет.
  2. Сумма вычета не может превысить 1 000 000 рублей за все объекты в совокупности, будь то квартира, дом, комната, проданные за всю жизнь физлица.

Это значит, что человек может продавать сколько угодно объектов жилого имущества, но вычет он получит только в пределах установленной суммы и не больше.

Пример

Гражданин Шелепин П. П. в 2016 году реализовал следующую недвижимость:

  • дом стоимостью 7 000 000 руб., срок владения — более 3 лет;
  • квартиру за 3 500 000 руб.;
  • квартиру за 2 600 000 руб.

В случае с домом доход от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, так как срок владения превышает 3 года.

В ситуации с квартирами получается следующее: срок, в течение которого Шелепин П. П. оставался собственником, составляет менее 3 лет. Сумма дохода после продажи обеих квартир составила 6 100 000 руб. Согласно законодательству, продавец сможет рассчитывать на вычет из налога на доход от реализации обеих квартир в сумме до 1 000 000 руб.

Особенности метода исчисления и оформления вычета при реализации общей собственности

В соответствии со статьей 244 ГК РФ определены два вида общей собственности:

  1. Собственность долевая. Каждому владельцу принадлежит определенная часть имущества — доля.
  2. Собственность совместная. В этом случае конкретные доли не указаны в праве общей собственности.

В каждом из этих случаев получение налогового вычета имеет свои особенности.

  1. При продаже долевой собственности вырученная сумма часто значительно превышает размер налогового вычета. Но если вычет все же полагается, то его размер делится между совладельцами пропорционально их долям. Вычет не может быть больше 1 000 000 руб. независимо от объема вырученных денежных средств при реализации такой недвижимости.
  2. При совместной собственности, когда продаваемая квартира принадлежит супругам в браке, вычет предоставляется одному из них, и делить его смысла нет. Не имеет значения и тот факт, что квартира может быть оформлена на одного из супругов. В том случае, когда совладельцы не связаны между собой брачными обязательствами, они в добровольном порядке договариваются между собой о том, кому какая сумма вычета достанется. Поэтому будет разумно заранее составить соглашение, в котором будет определен порядок получения вычета. Даже если один из владельцев квартиры отказывается получать полагающийся вычет, договор желательно составить во избежание претензий со стороны налоговиков.

Пример

Владельцы и доли:

матери принадлежит 70% квартиры;

дочери — 30%.

При продаже получена сумма в 2 000 000 руб., собственностью владелицы обладали меньше, чем 3 года. На основании этих факторов можно прийти к выводу, что им положен налоговый вычет. Сумма его будет равна 1 000 000 руб.

При этом сумма вычета будет делиться соразмерно долям:

матери — 700 000 руб.;

дочери — 300 000 руб.

Правильный метод исчисления «доходы минус расходы»

Как мы уже отметили, согласно НК РФ гражданам предоставлены два способа возмещения затрат на продажу квартиры. О том, что продавец может воспользоваться налоговым вычетом, мы рассказали. Разберем случай, когда он может просто снизить налогооблагаемую базу путем вычитания из доходов, полученных от сделки, суммы расходов, понесенных ранее при приобретении этой квартиры или любой другой аналогичной недвижимости.

Данный метод снижения расходов может быть применен и при обмене жилья, а не только при продаже. В законодательстве нет прямых запретов на использование подобного способа снижения налогооблагаемой базы.

Пример

Гражданин Сердюков П. Г. приобрел квартиру стоимостью 2 600 000 руб. год спустя он обменял ее на квартиру большей стоимости, равной 3 500 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет возможность воспользоваться своим правом на уменьшение налогооблагаемой базы, вычтя из стоимости приобретенной квартиры, составившей 3 500 000 руб., цену предыдущей, равную 2 600 000 руб.

Получается: 3 500 000 – 2 600 000 = 900 000 руб.

В итоге налог с дохода от продажи квартиры должен быть вычислен и выплачен с суммы в 900 000 руб.

Можно ли использовать в 3-НДФЛ и метод «доходы минус расходы», и налоговый вычет, если речь идет о продаже нескольких объектов?

Продавцу порой бывает довольно непросто понять, что же ему выгоднее — получить вычет или воспользоваться методом уменьшения налоговой базы путем снижения суммы дохода от продажи на сумму понесенных расходов.

Особенно это актуально в том случае, если продаваемых объектов было несколько в одном налоговом периоде. Нужно очень внимательно отнестись к вычислениям, чтобы определить меньшую сумму налога и не ошибиться.

Важным нюансом также является ответ на вопрос о том, возможен ли вариант, когда к одному объекту продаваемой собственности применяется уменьшение налоговой базы путем вычитания расходов из доходов, а к другому — получение налогового вычета.

В законодательстве допускается дифференцирование методов расчетов по разным объектам жилой собственности. Об этом свидетельствуют разъяснения в официальных документах, к которым относятся письма Минфина РФ. Правда, выпущены они были до 2013 года включительно.

В более позднее время, в частности в 2014 году, были внесены некоторые изменения в систему налогоисчисления, но к данной ситуации они не имеют отношения. А это значит, что ранее применявшиеся положения действуют и в настоящий момент.

Для более полного понимания ситуации приведены примеры, дающие разъяснения по данному вопросу.

Пример

У гражданина Тимова Н. Ю. были в собственности менее 3 лет следующие объекты:

  • жилой дом со стоимостью приобретения, равной 3 000 000 руб.;
  • квартира стоимостью 750 000 руб.

В 2015 году владелец продал оба объекта:

  • дом — за 3 500 000 руб.;
  • квартиру — за 1 100 000 руб.

При расчете становится очевидным, что в случае с домом выгоднее будет воспользоваться методом уменьшения налогооблагаемой базы («доходы минус расходы»). В этом случае доход, подлежащий налогообложению, будет равен:

3 500 000 – 3 000 000 = 500 000 руб.

С 500 000 руб. и нужно будет оплатить НДФЛ от продажи дома.

Если же предпочесть вычет, составляющий 1 000 000 руб., налогооблагаемая сумма будет следующей:

3 500 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб.

Получается, что налогооблагаемый доход, полученный при применении вычета, значительно превосходит сумму, с которой нужно уплатить налог при использовании метода вычитания.

С продажей квартиры нужно разбираться аналогичным образом. При применении способа «доход-расход» мы получим следующую сумму налоговой базы:

1 100 000 – 750 000 = 350 000 руб.

Если использовать право на получение вычета, то ситуация будет выглядеть так:

1 100 000 – 1 000 000 = 100 000 руб.

После проведения простых вычислений становится понятно, что при продаже дома нужно применить метод «доход минус расход», а при реализации квартиры выгоднее будет использовать вычет.

Если подойти к расчету налога от продажи двух разных объектов дифференцированно, то получится, что сумма НДФЛ, которую нужно будет уплатить в бюджет, составит:

(500 000 × 13%) + (100 000 × 13%) = 78 000 руб.

Использовать метод уменьшения доходов на понесенные расходы имеет смысл также в том случае, когда невозможно применить одновременно оба метода при исчислении базы, с которой должен быть уплачен налог.

В связи с тем, что информация по поводу дифференциации вычислений налога от продажи разных объектов появилась довольно давно и не обновлялась продолжительное время, налоговые органы могут противиться применению такого подхода и настаивать на другой позиции. Разъяснений по этому вопросу в ближайшее время не поступало.

Чтобы избежать разногласий и возможных противоречий, стоит направить официальный запрос в ИФНС по месту постановки на учет. Это лучше сделать заранее, чтобы не возникло непредвиденных ситуаций в самый ответственный момент. Если этого не сделать, то есть вероятность того, что вам придется участвовать в долгих судебных разбирательствах и отстаивать свою позицию по данному вопросу.